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STJ:São cabíveis embargos de terceiro contra penhora de imóvel ainda não entregue pela construtora

Data: 02/09/2020

Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o entendimento da Súmula 84 pode ser aplicado no caso de comprador que só não entrou no imóvel porque ele ainda não foi entregue pela construtora.

Nessa hipótese, segundo o colegiado, mesmo sem a posse do imóvel e o registro público do contrato de compra e venda, é possível a oposição de embargos de terceiro, nos termos da súmula.

Os ministros mantiveram acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios (TJDFT) que desconstituiu a penhora de imóvel adquirido por uma empresa e que ainda não havia sido entregue pela construtora.

Inicialmente, a construtora negociou o imóvel com uma consumidora. O contrato foi desfeito, e a compradora entrou na Justiça para reaver o que havia pago. No âmbito dessa ação, foi determinada a penhora do imóvel para garantir o pagamento.

A empresa que adquiriu a unidade – negócio formalizado antes do ajuizamento da ação em que se deu a penhora – opôs embargos de terceiro e conseguiu desconstituir a constrição sobre o imóvel.

No recurso especial, a primeira compradora, autora da ação, sustentou que não seria possível a aplicação da Súmula 84 e que não haveria motivos para a desconstituição da penhora, uma vez que a empresa descumpriu o dever legal de promover o registro público do bem. Alegou ainda que a simples existência de promessa de compra e venda não é suficiente para a procedência do pedido formulado em embargos de terceiro.

Posse comprovada
A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, destacou que a controvérsia ultrapassa a questão do registro da promessa de compra e venda como condição para os embargos de terceiro; na verdade, o que se discute é a necessidade ou não de estar o comprador na posse do imóvel depois de quitá-lo.

Como apontou a relatora, o imóvel só não estava na posse da empresa que o comprou em razão de ainda estar em construção. Todavia – observou a ministra –, o instrumento de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas "deve ser considerado para fins de comprovação de sua posse, admitindo-se, via de consequência, a oposição dos embargos de terceiro".

Assim, ressaltou Nancy Andrighi, é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que o imóvel disputado não tenha registro e esteja em fase de construção.

Sem fr​​aude
Nancy Andrighi observou que o instrumento de compra e venda foi firmado em data anterior ao ajuizamento da ação de execução em que foi determinada a penhora, motivo pelo qual não se cogita fraude à execução ou má-fé da parte adquirente.

Quanto aos argumentos da primeira compradora sobre a impossibilidade de desconstituição da penhora, a ministra disse que a jurisprudência do STJ é pacífica na direção de permitir os embargos de terceiro nessa hipótese, "ainda que a promessa de compra e venda tenha sido celebrada por instrumento particular desprovido de registro no cartório imobiliário".

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